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변호사 이정연

안녕하세요. 법률사무소 '시냇가에심은나무' 이정연 변호사입니다.

부동산을 사고 파는 거래에 있어서, 매도인은 매수인에게 매매 목적물에 관한 일정한 정보를 제공합니다. 매도인은 가능하면 그 부동산에 관하여 좋은 점을 위주로 정보를 제공하려 하고, 매수인은 혹시 나쁜 점은 없는지를 살피려 합니다. 그리고 매도인과 매수인은 그러한 정보들을 기초로 부동산의 가액을 결정하게 됩니다.

부동산을 파는 매도인 입장에서는 매매대금을 최대한 높게 인정 받아야 할 것이므로 아무래도 가격에 안좋은 영향을 미칠만한 정보들은 말하지 않으려는 마음이 인지상정이겠습니다만, 그것도 도를 지나치면 안됩니다.

우리 판례는 어느 정도가 도를 지나치는 것이라고 볼까요? 다시 말해, 부동산 거래에 있어서 신의성실의 원칙상 상대방에게 반드시 고지해야 할 의무가 있다고 보는 정보는 어떤 정보일까요?

또 신의칙상 고지의무가 있는 정보를 고지하지 않은 경우 부동산 매수인은 계약을 취소하여 없었던 것으로 할 수 있을까요? 아니면 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

이에 관한 대법원 판결을 소개합니다.

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1. 부동산 거래에 있어서 신의칙상 고지의무가 있는 경우는?

(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515판결)

"부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다."

2. 아파트 분양자는 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정이라는 사실을 분양계약자에게 고지할 신의칙상 의무를 부담할까?

" 이 사건 아파트 단지 인근에 이 사건 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실이 신의칙상 피고가 분양계약자들에게 고지하여야 할 대상이라고 본 것은 정당하고, 위 사실이 주택공급에 관한 규칙 제8조 제4항에서 규정하고 있는 모집공고시 고지하여야 할 사항에 포함되지 않으므로 고지의무가 없다는 피고의 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.

...

이 사건 폐기물처리시설 설치계획승인처분이 행정소송절차를 통해 무효가 되었다고 할지라도 그 승인처분의 하자가 이 사건 쓰레기 매립장에 대한 도시계획결정에도 그대로 승계되었다거나 나아가 이 사건 쓰레기 매립장 건설계획이 백지화되었다고 볼 수 없고, 오히려 원심이 인정한 사실에 의하면 남양주시는 위 무효판결 이후에도 이 사건 쓰레기 매립장의 규모만을 다소 축소하여 절차적 하자를 치유한 후 다시 동일 지역에 쓰레기 매립장 건설공사를 시행하고 있다는 것인바, 위 무효판결 이전에 건설중이었던 쓰레기 매립장과 현재 공사중인 쓰레기 매립장이 별개의 시설물이라고 볼 수 없으므로 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.

...

대법원 2003. 9. 26. 선고 2001두11229 판결에서 피고가 분양광고지에 기재한 광고문구는 그 표현이 다소 과장되기는 하였으나 사회적으로 용인될 수 있는 정도여서 허위광고에 해당하지 아니한다고 판시한 것과 이 사건에서 피고가 쓰레기 매립장 건설예정사실을 분양계약자들에게 고지하지 않은 행위가 신의칙상 고지의무 위반이 되는지 여부는 전혀 다른 문제..."

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3. 부동산 매도인이 신의칙상 고지의무를 위반한 경우 매수인은 계약을 취소할 수 있을까? 손해배상청구는?

"고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다.

...

원심이 원고들의 손해액을 쓰레기 매립장의 건설을 고려한 이 사건 아파트의 가치하락액 상당으로 보고 판시와 같은 감정 결과에 따라 손해액을 산정한 조치는 수긍이 가며, 그 후에 부동산 경기의 전반적인 상승에 따라 이 사건 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 상회하게 되었다고 하여 원고들에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다."

결론 : 아파트 분양자는 분양계약자들에게 아파트 가치하락액 상당액을 손해배상하라!

단, 쓰레기 매립장이 분양계약자들을 위해 유익한 시설인 점을 고려하여 분양자의 책임을 60%로 제한!

4. 판결의 의의 / 이정연 변호사의 어드바이스

신의칙상 고지의무 위반을 다투고자 하는 부동산 매수인은, 해당 부동산의 가치가 지속적으로 상승할 것인지 아닌지에 관한 판단이 필요할 것입니다.

만약, 해당 부동산의 가치가 지속적으로 상승할 예정이라면 본 판결의 청구와 같이 매매계약시를 기준으로 한 가치하락액을 산정하여 손해배상을 청구하는 것이 바람직합니다.

그러나 해당 부동산의 가치가 상승할 가능성이 희박하다면, 매매계약을 취소하여 매매대금 전액과 이자를 반환받는 것이 보다 유리하다고 할 수 있습니다.

(참고 I 이정연 변호사의 승소사례)

고지의무 위반을 이유로 전원주택 매매계약 취소를 구하여 매매대금 전액과 이자를 반환 판결을 이끌어 낸 사례

https://blog.naver.com/cascadejy/222401338377


신의칙상 고지의무 위반,

부동산 매매계약 취소소송,

손해배상청구소송 등과 관련하여

자세한 상담을 원하시면

법률사무소 시냇가에심은나무

이정연 변호사에게 문의하시기 바랍니다.

042-483-0903

법률사무소시냇가에심은나무

대전광역시 서구 둔산중로78번길 26

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