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변호사 최원규

 

 

안녕하세요. 대전 부동산 전문 변호사, 법률사무소 시냇가에 심은 나무 최원규 변호사입니다.

농지를 임차주는 사례는 많지 않습니다. 농지는 농업인만이 사용하거나 취득할 수 있기 때문인데요. 그럼에도 불구하고 농지를 임대 할 수 있는 경우가 몇 가지 있습니다.

오늘은 이러한 경우에 해당하여, 임대인이 농지를 임대 해 준 사례에서, 임대인이 임차인에게 "이제 그만 농사를 짓고 내 땅을 돌려주면 좋겠다."라고 하였으나, 임차인이 이를 거부하면서 계속 농사를 짓겠다고 한 사안에서 임대인을 대리하여 승소한 사례를 소개하고자 합니다.

농지에 대한 임대차는 특별한 요건이 성립되어야 가능하다.

1. 사안의 재구성

10년이상 농지를 사용하게 해 주었는데, 나가라고 하니 나가지도 않고....

가. 의뢰인 A는 토지(농지) X의 소유자로서, 해당 농지 X를 아버지로부터 상속받았습니다. X농지는 총 2619㎡미터로 평수로 치자면 약 793평이 되는 적지 않은 면적이었습니다.

나. 상속받을 당시 A는 X토지가 속한 지역이 아닌 다른 지역에서 직업을 가지고 있었고, 해당 지역에서 농사도 짓고 있었기 때문에 상속받은 X농지를 직접 경작할 형편이 되지는 못했습니다.

다. 땅을 활용을 고민하던 찰나에, 지인으로부터 농지를 놀리느니 지인의 친구에게서 임대하는 것이 어떠냐는 제의를 받았습니다.

라. A는 지인의 친구였기에, 좋은 마음에 그렇게 하겠노라고 이야기 하였습니다. 그렇게 며칠이 지난 후 지인의 친구라는 B는 A에게 전화를 걸어왔습니다. "X 농지를 좀 사용해도 괜찮을 까요?. 임대료는 1년에 200만 원 드리겠습니다."

마. 1년에 200만 원이면 매우 저렴한 편이었지만, 농지를 놀리는 것보다는 낫겠다 싶어 A는 B의 요청에 그렇게 하시라고 대답해 주었습니다. B는 X토지가 있던 마을의 주민이었고 A와도 안면이 있던 사이였으므로 따로 임대차계약서는 작성하지 않았고, 연 차임 및 임대차계약의 내용에 대해서도 따로 정하지 않았습니다. 물론 계약기간에 대한 약정도 없었습니다.

바. B는 그렇게 X토지를 임차하여 사용하였습니다.

사. 그런데 B는 A에게 상의하지 않고 X농지 지상에 비닐하우스를 설치하였고, C에게 이러한 비닐하우스 운영권 및 토지임차권을 넘겨버렸습니다. A는 이러한 사정을 알지 못했습니다. 나중에야 A는 이런 사정을 알게 되었으나 크게 신경쓰지 않은 채 약 10년이 흘렀습니다.

아. 약 10년이 지난 후 A는 이제 X농지를 직접 활용해야 겠다고 마음먹고, C에게 X농지를 이제 그만 돌려달라고 이야기하였습니다.

자. C는 자신이 비닐하우스에 투자한 돈이 약 5천만원 가량되고, 지금 식재한 오이가 있는데 토지를 인도해 줄 수 없다면서 토지의 인도를 거부하였습니다. A입장에서는 10년이란 기간동안 차임을 올리지 않고 사용하게 해 주었는데, C가 이리 나오니 적반하장이라고 느꼇고, 대전부동산전문변호사를 찾다가 최원규변호사를 찾아오게 되었습니다.

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농지의 임대차와 토지 인도청구 및 비닐하우스 철거 청구

2. 최원규 변호사의 변론 전략

임대차계약기간을 따로 정하지 않은 경우 임대차계약기간이 어떻게 될까?

가. 이 사안에서 의뢰인 A는 전화상으로만 임대차계약을 체결하고, 연 임대료를 200만 원 받았을 뿐, 임대차기간에 대해 따로 약정하지 않았는데요. 이와같이 임대차기간을 별도로 약정하지 않은 경우에도 임대차계약은 해지를 할 수 있습니다.

나. 다만 해지통지를 받는 상대방은 임대차계약이 해지 될 것을 예상할 수 없을 것이기 때문에, 일정 기간 동안은 해지통지를 받은 상대방을 보호해 주어야 할 필요가 있습니다. 이에 따라 민법은 토지 임대차의 경우, 임대인이 계약을 해지하면, 이러한 해지통지를 임차인이 받은 날로부터 6월의 기간이 경과해야 해지의 효력이 발생한다고 정하고 있습니다(민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)).

다. 최원규 변호사는 재판부에 이 사건 토지에 관한 임대차계약이 기간이 정함이 없이 이뤄진 것이고, 상대방이 의뢰인 A의 동의 없이 설치한 비닐하우스를 철거하고, 식재한 농산물까지 수거하여야 한다고 주장하였습니다.

농지임대차관계가 해소되면 토지인도소송을 제기해야 한다.

3. 상대방의 항변

무슨 소리? 묵시적으로 임대차계약기간을 20년으로 약정한 것이므로, 나갈 수 없어.!

이러한 최원규변호사의 주장에 대해, 상대방은 소송 대리인인 변호사를 선임하여, 농지임대차의 특성상, 임대차계약기간은 ① 임차인이 원하는 만큼 임대차가 이뤄져야 한다거나, ② 최소 20년 이상이 임대차계약기간이라며 맞섰습니다.

그러면서 전 임차인인 B를 증인으로 신청하기까지 하였으며, 식재한 농산물에 대하여 민법 643조, 제283조에 따른 지상물 매수청구권을 행사하겠다고까지 주장하였습니다.

4. 법원의 판단(= A의 전부 승소)

원고 청구 전부 인용, 피고 반소 청구 모두 기각 판결

증인신문과정에서도, 특별히 임대차계약기간이 약정되지 않았음이 드러났고, 다행스럽게도 재판부는 A의 주장을 전부 받아들여, C가 비닐하우를 전부 철거하고 이 사건 농지 X를 A에게 인도해 주어야 한다고 판결하였습니다.

이에 A는 비닐하우스 철거비용 및 농작물 수거비용 등을 전부 B에게 이전시킬 수 있었으며, B는 판결에 따라 농지를 인도해 주고 비닐하우슬 철거하며, 농작물을 모두 수거하여야 하였습니다.

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토지인도 등 부동산 소송에 관하여

궁금하시거나 도움이 필요하시면

대전 부동산 전문 최원규 변호사에게 연락 주세요

(042-483-0903)

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