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변호사 김연준

1. 사건의 개요

 

 

주식회사 성현(가명)은 부동산을 싼 값에 매수한 후, 이에 대해 다수인에 대한 매수 공고를 일간 신문지상등에 개제하여 매수인(분양자)을 모집한 후, 부동산 전체에 대해 공유 지분으로 매수인 개개인과 계약을 체결하고, 이에 대한 매매 대금을 납부 받은 후, 다시 명의로 된 별개의 회사를 설립하여 다시 별개의 부동산을 매수한 후 동일한 절차로서 부동산을 공유지분으로 매도하는 것을 업으로 하는 회사입니다.

 

매수자들은 위 기획부동산 회사의 분양광고를 보고 회사에 문의하여 영업사원인 신** 등의 설명을 듣고 땅의 위치를 확인하였습니다.

 

 

당시 영업 사원은 평당 200만원에서 300만원이 넘는 좋은 토지를 보여주며, 매수자 조** 등이 매입할 땅은 이러한 토지 근처라고 하였습니다. 당시 개별적인 지적도를 보여주지 않고 단편적인 가분할도의 일부만을 보여주었습니다. 이에 매수자 조** 는 이러한 영업사원의 말을 믿고 특정된 토지의 부분을 공유 지분으로 매수를 하였던 것입니다

 

위와 같이 매수자 조** 등은 채무자에게 속아 허위로 영업사원이 알려주고 보여 준 토지의 위치 및 현황과 동떨어진 실제로 쓸모없는 토지를 매수하게 되었습니다. 그리하여 매수자 조** 등은 매매계약을 체결한 후 기획부동산회사가 지정하는 예금주가 김** 법무사인 우리은행의 계좌로 매매대금 145,021,000원을 입금하였습니다.

 

매수자 조** 등은 전체 가분할도를 통해 확인한 결과, 채무자와 계약한 실제 토지는 황무지로서 영업사원이 보여준 그 장소와는 거리가 떨어져 있으며 토지현황도 영업사원이 보여준 토지와는 동떨어진 경사가 심한 절벽 바로 아래에 있는 산 위의 황무지 토지로서 채무자 영업사원의 설명과는 달리 도로를 낼 수 없는 토지였습니다.

 

2. 변호사의 계약 취소 등 법적 조치

 

1) 사기로 인한 매매계약의 취소

 

영업사원이 계약서상의 토지와 다른 토지를 보여주어 설명한 행위등은 채무자의 기망행위 즉 실제의 토지의 현황 및 위치와 다른 토지의 현황 및 위치에 대한 그릇된 관념을 갖게하는 기망행위로서 사기에 해당합니다. (민법제110) 이에 매수자들은 채무자에 대해 사기를 이유로 하여 계약을 취소하였습니다.

 

2) 착오로 인한 매매계약의 취소

 

영업사원이 계약서상의 토지와 다른 토지를 보여 줌으로 인해 실제의 토지의 현황 및 위치와 다른 토지의 현황 및 위치에 대한 그릇된 관념을 갖게 되었는데 이는 채무자가 유발하여 비롯된 표시와 의사의 불일치에 해당하는 착오이고 토지의 현황 및 위치에 대한 착오로서 중요부분의 착오로서(민법제109) 이에 매수자들은 채무자에 대해 착오를 이유로 하여 계약을 취소하였습니다.

 

3) 하자담보책임에 의한 계약해제

 

매수자들은 기획부동산업자로부터 매수한 이 사건 부동산은 도로의 개설조차 어려운 맹지로서 경사가 가파른 산의 일부분으로 절벽 바로 아래의 토지로서 통상적으로 토지가 갖추어야 할 현황이 관리지역으로 미분류되는 등으로 인하여 통상 갖추어야 할 객관적 성질을 결여한 하자에 해당하여 계약을 해제하였습니다.

 

4) 기획부동산업자의 불법행위로 인한 손해배상청구

 

기획부동산업자는 계약서상의 토지와 다른 토지를 보여 줌으로 인하여 실제의 토지의 현황 및 위치와 다른 토지의 현황 및 위치에 대한 그릇된 관념을 갖게 되었는데 이는 위법한 사기 고의로 인해 채권자들에게 손해를 가한 불법행위에 해당합니다. (민법제750)

 

5) 사용자 책임 추궁

 

피용자인 영업사원이 계약서상의 토지 현황, 위치와 상이한 토지 현황을 보여주어 채권자들을 기망한 행위를 하였는데, 이는 기획부동산업자가 사용하여 매매업무에 종사한 영업사원이 그 사무집행에 관하여 채권자들에게 손해를 가하였기에 그 손해를 기획부동산업자는 배상할 책임이 있다고 보아야 합니다.

(민법제756)

 

 3. 변호사의 보전처분 (가압류) 법적 조치

 

1) 피보전권리

 

위와같이 매수인 조** 등은 매매계약을 취소 또는 해제 및 손해배상청구를 함으로 인해 기획부동산업자는 매매대금으로 받은 금원을 조** 등에게 반환하여야 하며, 그 액수는 145,021,000원이며 이에 대하여 이를 지급한 날로부터 소장 송달시까지의 법정이자인 연 5% , 소송 송달 다음 날부터 소송특례촉진법에 의한 연 12%의 이자입니다.

 

2) 보전의 필요성

 

이상과 같이 기획부동산업자는 매수자들에게 부당이득금 또는 불법행위에 기한 손해배상금을 반환하여야 하는데, 기획부동산업자 소유의 부동산을 순차적으로 매각하여 채무자의 소유 재산을 감소시키고 있어 채권자들의 보전의 필요성이 있다고 할 것입니다.

기획부동산업자는 매매(분양)을 완료하면 다시 바지사장을 내세워 새로운 회사를 설립하여 사기행위로 매매 하는 것을 업으로 하는 자이기에 즉각적인 보전조치를 하지 않으면 매수대금을 환수할 채무자의 재산은 없게 됩니다. 매수자들은 기획부동산업자를 상대로 부당이득금 반환 등의 청구의 소를 준비 중에 있으나, 채무자가 소유하고 있는 별지목록 기재 예금반환청구채권을 행사 하면 채권자가 채권의 집행을 실현할 수 없게 될 우려가 있으므로 기획부동산업자를 대리하여 분양대금을 입금 받은 수탁 법무사 명의의 별지목록 기재 예금 및 기획부동산업자의 계좌, 기획부동산업자의 부동산에 대하여 신청취지와 같은 결정을 받고자 신청에 이른 것입니다.

 

4. 법원의 판단 : 예금 채권 가압류 / 부동산 가압류

 

재판부는 기획부동산업자의 예금계좌 뿐 아니라 기획부동산업자를 대리하여 계좌를 개설한 법무사 명의 계좌 및 기획부동산업자의 부동산에 대하여도 보증보험증권의 제출을 통한 가압류 결정을 하였습니다.

 

1) 기획부동산업자 부동산에 대한 가압류

 부동산 가압류.PNG

 

2) 기획부동산을 대리한 법무사 예금계좌에 대한 가압류

 법무사예금채권가압류.PNG

 

3) 기획부동산업자 예금계좌에 대한 가압류

 성현예금채권가압류.PNG

 

 5. 결론  

 

기획부동산업자의 재산에 대한 조속한 보전처분 조치(예금채권 가압류, 부동산 가압류 등)를 하여야 피해금액을 회수할 수 있습니다.

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