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변호사 최원규



안녕하세요. 대전 집합건물 전물, 최원규 변호사입니다.

 

 

오늘은 위법한 결의에 의해 선임된 관리인과 관리위원의 직무집행을 정지한 승소사례를 소개하고자 합니다.

집한건물인 상가, 오피스텔 등에서 관리인과 관리위원을 선임하는 예가 많이 있는데요, 어떠한 이유로 관리단 집회가 위법하다고 판단되었고, 관리인 및 관리위원의 직무가 정지되었는지 살펴보겠습니다.



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1. 사안의 재구성

 

아직 입주되지 않은 채 입주예정자를 상대로 받은 결의서의 효력은 어떻게 될까?

 

1.오피스텔이나 상가를 분양 받은 수분양자(이하 '입주예정자'라고 합니다)들이 시행사 등에게 의견을 진술하거나, 특정 요구를 하기 위해 입주예정자 대표를 선출하는 경우가 종종있습니다.

 

 

 

2. 주로 분양 계약서를 작성하면서 동의서 또는 결의서를 받는 방법으로 진행을 하는데요. 이와같이 받은 동의서 또는 결의서의 효력은 어떻게 될까요?

 

 

3. 입주예정자들은 소유권자와 다릅니다. 입주예정자들은 장차 지어질 건물에 입주할 채권적 권리를 가지고 있을 뿐 소유권자는 아닙니다. 쉽게 이야기 해서, 분양권만을 팔고 나가면, 건물과 아무 상관없는 사람이 되어 버리고 마는 것이지요. 따라서 입주예정자들의 결의는 소유권자와 비교했을 때 한계가 분명 존재합니다.

 

 

4. 오늘 문제가 된 상가건물에서는, 관리인이라고 주장하는 A 및 관리위원이라고 주장하는 B들이 이러한 형식으로 입주예정자들로부터 동의서 및 결의서를 받았습니다. 그리고 건물이 완공된 후 A 및 B는 자신들이 건물관리를 시작했는데요. 이렇게 선임된 자들이 건물관리를 잘 하면 다행인데 불행스럽게도 그렇게 되지 않았습니다.

 

 

5. 또한 관리인 A와 관리위원들 B 선출에 동의한 입주예정자들 중 상당수는 분양권을 판매한 후 나가버렸고, A 및 B 선출에 동의한 적 없는 상당수 사람들이 분양권을 매수해 건물의 소유권을 취득하기에 이르렀습니다.

 

 

6. 이와같이 나중에 분양권을 매수하여 소유권을 취득한 사람들은 A 및 B의 정당성을 인정할 수 없었습니다. A 및 B는 제대로 건물관리를 하지 않았고, 상가건물 공용부분을 임의로 관계인에게 저렴하게 임대했을 뿐 아니라, 관리위원 회의도 비공개로 진행 했고, 관리위원회 회의록을 구분 소유자들에게 열람 시켜주지 않으면서, 무단으로 주차 차단기를 설치하고 주차비를 징수하는 등의 행위를 하였습니다. 심지어 관리위원들은 스스로 관리인 및 관리위원들의 급여까지 정하였는데 이를 두고 구분소유자들은 화를 금치 못했습니다.

 

 

7. 이러한 불투명한 운영 및 전횡을 구분소유자들은 참을 수 없었고, 여러 변호사들을 전전하다 집합건물 전문 변호사를 찾아 최원규 변호사를 찾아왔습니다.





2. 최원규 변호사의 변론 전략

 

 

가. 입주예정자 들 중 소유권을 취득한 자와 취득하지 않은 자를 분류함

 

 

최원규변호사는 입주예정자들이 작성한 동의서와 등기부등본상 소유권자를 일일이 대조하여, 소유권을 취득하지 못한 입주예정자들의 결의서는 효력이 없다고 주장하였습니다. 이들은 집합건물법상 구분소유자가 아니었기 때문입니다.

 

 

나. 관리위원은 관리규약이 통과된 이후 선임 될 수 있는데, 관리위원 선임 당시 규약이 설정되지 않았음을 주장

 

 

뿐만 아니라 입주예정자들이 결의서를 받을 당시에는 관리규약이 존재하지 않았는데, 관리위원회는 관리규약에서 관리위원회를 둘 수 있다고 정하는 경우에만 선임될 수 있는 것이므로, 관리규약이 존재하기도 전 선출된 관리위원회는 그 효력이 없다고 주장하였습니다.



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3. 법원의 판단(=관리인 및 관리위원 직무정지 판결)

 

채무자들은 이 사건 건물의 관리인 및 관리의원의 직무를 집행하여서는 아니되고, 관리단 관리 위원회 회의록을 열람 및 등사하도록 허용해야한다.



재판부는 대전 집합건물 전문, 최원규 변호사의 위와같은 주장을 대부분 받아들여 관리인 A 및 관리위원으로 선임된 B들의 직무집행을 정지하라는 결정을 하였습니다. A 및 B들은 모두 항고하였으나 항고심도 1심판결을 그대로 받아들이면서 해당 사건은 확정되었습니다.

 

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관리인 관리위원 직무집행정지가처분 등 집합건물 분쟁에 관하여 궁금하시거나 도움이 필요하시면 집합건물 전문 최원규 변호사에게 연락 주세요

(042-483-0903)

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