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안녕하세요.

2015년 6월 28일 ~ 2017년 6월 27일까지의 2년 계약으로 아파트를 전세를 내줬습니다. 임차인의 요구대로 계약시 전세권 설정에 동의를 해준바가 있습니다. 
전세 임대기간동안 임차인이 별 문제가 없었고, 2017년 3월 23일 계약 만료 3개월전이므로 임차인에게 전세 보증금을 상향하여 재계약할지 여부를 문의한 결과, 제가 제시한 내용대로 재계약을 하겠다는 답변을 받았습니다.
2017년 5월 31일 계약 만료가 1개월 밖에 안남았으므로 전세 계약을 갱신하고자 연락하였으나, 임차인이 하던 일이 어떻게 될지 몰라 6월 말에 재계약 여부를 알려주겠다고 회신이 왔고, 저도 연락을 기다리겠다고 회신을 보냈습니다.
2017년 6월 22일, 계약 만료가 임박했기 때문에 상황을 물어보니 여전히 6월 말에 알려주겠다고 하였습니다. 그래서 제가 이렇게 늦게 알려주면 제가 보증금을 마련할 시간적 여유가 없고, 새 임차인을 구할 때까지 시간이 걸릴 수 있다고 하였습니다. 그러니 임차인으로부터 보증금을 주지 않으면 나가지 않겠으며 새 임차인이 들어올 때까지 보증금을 주지 않겠다는 것은 아예 보증금을 주지 않겠다는 것과 같으므로 경매를 올려서라도 보증금을 받겠다는 황당한 답변을 받았습니다. 그래서 제가 임차인이 급하면 대출이라도 받아서 보증금을 주겠다고 하였습니다.
2017년 6월 28일 결국, 계약 기간이 만료된 지 하루만에 이사를 가겠다는 문자를 보내왔습니다. 그래서 언제 이사를 갈 것인지를 물어보니 보증금을 받으면 바로 이사를 가겠다고 하였습니다. 제가 계약이 만료된 후에 저에게 계약 해지 통지를 했기 때문에 임대차 보호법에 의해 묵시적 계약 갱신에 해당하고, 이 기간동의 계약해지 통보는 3개월 이후에 법적효력이 있으므로 제가 2017년 9월 말까지 보증금 반환을 하겠다고 문자를 보냈습니다. 그런 후 즉시 아파트를 부동산 사무실에 의뢰하여 전세 광고를 올렸습니다. 
2017년 7월 9일에 2017년 8월 31일 입주를 희망하는 계약 희망자가 생겨서 부동산 중개인이 집 내부를 보여주기 위해 임차인에게 연락을 취했으나 연락이 되질 않았습니다. 저 역시 부동산 사무실의 연락을 받고 계속 연락을 취했으나 문자, 전화 모두 답신이 없었습니다. 하여 아파트 관리사무실에 도움을 청해 연락을 시도했더니 관리사무실 전화는 받았고, 왜 관리사무실에서 이 일에 끼여드냐고 목소리를 높였다고 합니다. 그 직후에 바로 제가 연락을 취했으나 또 다시 연락을 받지 않아서 결국 새로운 전세 계약은 진행되지 못했습니다. 
임차인에게 보증금을 반환하여 즉시 퇴거를 요청하기 위해 아파트 담보 대출을 진행하려 하였으나 전세권이 설정되어있고, 임차인과 은행이 연락이 되지 않으면 대출이 실행이 안되므로 이 또한 진행되지 못했습니다.
여러 방법으로 알아본 바, 묵시적 계약 연장 기간 동안 임차인이 임대인의 편의를 위해 집을 보여주거나 대출에 동의를 해줄 법적 의무는 없으므로 현재 임차인의 행동이 법적으로 문제가 될 부분은 없다는 상담을 받았습니다. 
따라서 다른 방법으로 보증금을 마련하려 동분서주하였고, 2017년 7월 18일 결국 어렵게 보증금을 마련하게 되었습니다. 따라서 임차인에게 보증금 반환을 위한 이사 날짜와 전세권 말소등에 대해 상의를 하려고 연락을 취했으나 여전히 연락을 받지 않았습니다. 문자 역시 회신이 없었습니다. 
결국 2017년 7월 19일에 현재와 같이 연락 두절 상태가 지속되면 부동산 명도 이전 소송을 진행할 수 있으므로 원만히 해결되도록 협조 요청을 하는 내용증명을 발송하였습니다. 
2017년 7월 21일 현재까지도 임차인이 계속 연락이 두절 상태에 있으며, 현재 상황을 미뤄보건데, 임차인이 어떤 이유인지는 모르지만, 제 연락을 고의로 회피하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 법적 조치를 준비해야 할 것으로 보여 상담을 드리게 되었습니다. 

제가 궁금한 사항은 아래와 같습니다.

1. 현재 상태가 지속될 경우, 제가 명도 소송을 제기하면 승소할 가능성이 큰지 여부를 알고싶습니다. (저는 이미 반환할 보증금도 마련해둔 상태이므로 법적 책임이 전혀 없어보여 제가 당연히 이길 것으로 생각합니다.)

2. 명도 소송을 제기하는 시점은 언제가 되어야 하는지요. 즉, 9월 29일 이전에라도 되는 지 아니면 그 이후가 되어야 가능한지요?

3. 현재 제 아파트에 대해 임차인이 전세권을 설정해둔 상태이므로 9월 29일에는 임의 경매 개시 요청을 할 수 있을 것으로 보이는데, 그것을 방지하기 위해 공시최고 및 제권판결을 받을 할 필요가 있는지요?

4. 명도 이전 소송에서 승소할 경우, 상황에 따라 강제집행을 해야 할 수도 있을 것으로 보이는데, 강제 집행 비용을 임차인에게 받을 수 있는지요?

5. 이 모든 법적 절차를 본 법무법인에 의뢰를 하였을 때 소요되는 비용과 임차인에게 청구하여 받을 수 있는 금액은 얼마나 될런지요? 홈페이지를 보니 변호사분들께서 너무 착해보이셔서 왠지 수임을 의뢰하고 싶은 생각이 듭니다. ^^ 이 부분은 유료 상담을 받아야 알 수 있는 내용일까요?

그럼 답변 부탁드리고, 한 주 잘 마무리하시길 바랍니다.

수고하세요~
  • ?
    시냇가에심은나무 2017.07.24 16:34
    안녕하세요 법률사무소 시냇가에 심은나무입니다. 문의주신 내용에 대해 답변드리겠습니다.

    1. 임대차계약의 묵시적 갱신은 임대인이 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월전 사이에 계약 조건변경등을 통지 하지 않은 경우에만 해당하므로, 위 임대차계약은 묵시적 갱신이 이뤄지지 않은 것으로 보입니다. 따라서 임대차계약기간 종료로 임대차는 종료되었다고 여겨집니다.

    2. 임대차계약이 종료되었으므로 지금 즉시 명도소송을 제기할 수 있고, 전세권설정등기 말소소송도 제기할 수 있습니다.

    3. 공시최고 및 제권판결은 본 소송에 해당하는 것이 아니므로 필요가 없다고 보입니다.

    4. 소송에서 승소하는 경우 소송비용은 패소한 측에서 일부 부담합니다. 다만 법원에서 인정하는 일정비율만큼만 부담하므로, 그 이상 비용을 지출한 경우에는 자비로 부담하셔야 합니다.

    5. 비용은 상세한 상담 후 측정되어야 하므로 내방하셔서 상담하시면 측정할 수 있을 거라고 보여집니다. 내방시에는 예약 후(042-483-0903) 내방 해 주시기 바랍니다.
    감사합니다.

    법률사무소 시냇가에 심은나무드림

    * 이상의 답변내용은 사정의 변경, 구체적인 사례 검토 후 변경될 수 있습니다. 참고용으로 확인하시기 바랍니다.

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