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2016.07.24 22:21

부동산거래 사해행위 해당여부

조회 수 373 추천 수 0 댓글 1
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<사실관계>
1. 매수인(수익자)은 6개월 정도 투자물건을 찾기 위해 여러곳의 물건을 답사하던 중 매매 대상물건을 찾은 후 중개사를 통해 3주정도 가격절충 과정을 진행하여 중개사무소에서 매매계약을 체결하였고, 가격도 시세에 적정한 금액을 지급하고, 은행에 근저당권을 설정 후 융자를 받아 2주만에 잔금을 치루었음.
2. 매도인과 매수인은 전혀 알지 못하고 서울과 전남에 거주중임.
3. 매수인은 전남에 거주하므로 매도인이 해당 건물에 계속 거주 하면서 건물을 관리해 주면 좋겠다는 생각을 했고, 매도인도 계속 거주를 희망하여 매도인 부인을 임차인으로 하고 임대차계약을 체결하고 거주중이며, 임차보증금은 매도인 부인(계약서 상 임차인)으로부터 통장으로 송금 받았음.
4. 등기부등본 등기사항에, 매도인은 아들과 부인에게 부동산을 당 매매계약 2개월 전에 증여 등기를 하였다가 취소한 사실이 있는데, 증여세가 많이 나온다는 점을 알고 증여를 취소했다는 답변을 받았으며, 매도인의 나이가 70세라서 정상적인 증여절차를 취했다가 증여세 때문에 취소한 것으로 신뢰하였음. 금차 매매도 증여세 절약을 위해 선의로 매매한 것으로 추정하였음.
5. 매매계약금 지급 시 매도인이 부채가 많아서 빨리처분해야 한다는 내용을 중개사로부터 전해 들었으며, 임대차계약도 매도인 부채 때문에 매도인 부인으로 해야 한다고 해서 부인을 계약자로 하였으며, 구체적인 채무내역이나 매도인의 재산상태에 대해서는 전혀 알지 못함.
6. 해당 부동산은 매도인이 10년이상 보유하였고 그동안 권리침해사실이 전혀없음.

<사해행위소송제기 사유>
위와 같은 사실관계에서 신용보증기금으로부터 부동산가처분 및 사해행위취소 소송이 제기 되었습니다.
 1. 매도인이 아들과 부인에게 증여절차가 있은 후 취소되어 매도인의 악의를 의심해 볼 수 있었던 점,
 2. 매도인에게 매매대금을 지불한 후 부인으로부터 임대보증금을 수령하고 매도인(채무자) 부인 명의로 임대차계약을 체결한 점
 3. 계약금을 3%이내 금액을 지불하고 중도금도 없이 2주만에 잔금을 치룬 점 등 에 비추어 볼 때 채무자(매도인)와 통정에 의한 악의의 의사로 매매가 이루어 졌다는 주장을 하였음.

<매수인 수익자 입장>
 1. 매수인은 투자물건을 네이버 부동산에서 찾았고 정당한 절차로 매매하였기에 억울하고 불쾌함.
 2. 사해해위를 할 목적은 전혀 없었으며 설령 매도자가 채무가 많고 연체가 있다 하더라도 6개월정도 투자물건을 찾아 다녔던 증거들도 많고 해당 부동산을 매수하면서도 20일이상 여러차례 가격절충을 한 후 물건을 소개 받은 후 1개월만에 매매한 것인데 정상적인 매매까지 사해행위라고 한다면, 누굴 믿고 거래를 해야 하는지 억울함.
 3. 또한 임대차계약도 사해행위를 할 목적이었다면 매도인을 이사하게 하고 다른 임차인을 구해도 되는데 사해행위를 할 악의가 없었기 때문에 매도인을 계속 거주하게 하였고 매도인 의사에 따라 부인을 임차인으로 계약하였을 뿐임.
 
질문) 위와 같은 경우 사해행위가 성립되는지요?

  • ?
    아침 2016.07.24 22:21
    법률사무소 아침입니다.

    정상적인 매매계약을 하셨다가 사해행위 취소소송을 당하게 되어 매우 괴로운 심정이실 것으로 짐작됩니다.

    우선, 대법원 판례에 의하면

    "사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로 수익자로서는 자신의 책임을 면하려면 자신의 선의를 입증할 책임이 있다 할 것인데, 이 경우 수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할만한 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙·경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 할 것이다."라고 판단하고 있습니다.(대법원 2008.7.10, 선고, 2007다74621, 판결 참조)

    따라서 수익자인 선생님께서 선의를 입증하셔야 합니다.

    그러나 해당 판례를 해석하면
    "매도인과 매수인(수익자)이 전혀 모르는 사이였다는 점",
    "생활정보지 광고를 매개로 통상의 거래 방식에 따라 이루어진 것인 점",
    "금원을 조달하여 거래 수수료 등을 공제한 잔액을 매도인측에 실제로 지급한 점",
    "사해행위취소소송에서는 수익자의 선의 여부만이 문제되고 수익자의 선의에 과실이 있는지 여부는 문제되지 아니한다는 법리( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다50015 판결 참조)를 보태어 보면, 수익자는 매도인에게서 이 사건 부동산을 매수하는 행위가 매도인(채무자)에 대한 다른 채권자들을 해하는 사해행위가 된다는 정을 알지 못한 채 위 부동산의 객관적인 담보가치를 신뢰하여 통상적이고 정상적인 거래를 통해 매수하였다"고 판단하여

    수익자가 선의였다고 판단하였습니다.

    따라서 선생님 사안의 경우 판례와 유사한 점이 많으므로 잘 대응하셔서 취소소송에서 승소하시기를 바라며,
    더 자세한 상담은 내방하셔서 하시기 바랍니다.

    감사합니다.
    * 이상의 답변내용은 사정의 변경, 구체적인 사례 검토 후 변경될 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.

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