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2016.07.25 12:24

임대차계약파기문제 (시설관련문제)

조회 수 356 추천 수 0 댓글 1
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안녕하세요? 
얼마전 상가임대차 계약을 했는데..
문제가생겼습니다. 해법을몰라 헤매고 있는데, 전문가의 도움을 받고자 이렇게 메일보냅니다. 

사실 몇개월 전 해장국 장사를하려고했는데, 현재 계약한 곳의 임대인이 그 업종은 (냄새가 많이나는 음식이라고) 거부해서 다른 곳을 찾아볼까 하다가 여러 여건 상  고민 끝에 음식종류를 수정하여, 며칠 전 계약을 했습니다.

임대인이 변경한 음식은 괜찮다고 했음을 중개인을 통해 연락받았고, 이 음식으로 최종 결정한 후에 부동산에 연기를 빼야하기 때문에 추가적인 닥트시설이 필요할 것 같다고 얘기했습니다.
부동산은 그건 간단하고 어렵지않은거라 괜찮다고 했고 알아서 전하겠다고 했구요.
그렇게 저흰 중개인을 통해 임대인에게 저희의 의사를 전달했습니다. (공사문제,창고 사용문제, 주차 등)

임대인에게 굳이 얘기할 필요 없는건 얘기하지말고 깨끗하게 쓰겠다라고 한 뒤, 알아서 사용하면 괜찮을거라는 식의 중개인의 모습에 확실히 해달라 말했으나 
모든 말을 빠짐없이 전했다고 하더라구요. 

결국 중개인의 말에 의하면, 서로 원하는 부분들이 합의가 된 것 같아 계약을 하게됐습니다.
계약당일 우선 기존세입자에게 권리계약서 작성 후 권리계약금 10%를 보냈구요.
또 권리계약 이 후, 임대인을 만나 본 계약서를 작성했습니다. 그리고 본 계약서 싸인 전, 중개인은 한번 더 닥트얘기를 전했습니다. (실제녹음 내용 일부 : 부족하면 추가적으로 옆에 올리겠다. 간단한 작업이니 걱정말라)

임대인은 중개인의 이 말을 듣고도 별다른 거부의사없이 넘어갔습니다. 
그래서 본계약서 싸인 후, 계약금 10%를 송금했습니다.

문제는 다음 날 발생했는데요.
갑자기 임대인이 닥트얘기를 들은 적 없다고 하는겁니다.
계약당일 계약이 파기되는 수고를 덜려고 중개인을 통해 수차례 닥트시설 필요하다고 전달한 부분도 있었는데 
중개인이 계약을 성사시키기위해 이걸 임대인에게 충분히 설명하지 않았나봅니다. (추가닥트 얘긴했으나 구체적 설명 안한 것으로 보임)

저는 본계약 당일, 중개인이 닥트얘기를 꺼낸건 녹음을 해서 그 증거물을 갖고는 있습니다. 하지만 임대인은 "나는 전문가가 아니기 때문에 그 날 제대로 이해하지 못한 상태였다"며, 기존의 닥트를 활용해서 한다는 것으로 이해했다고 말하고 있는 상황입니다. 

오히려 계약서에 닥트부분을 구체적으로 명시하지 않았기때문에 임대인이 파기하는 것에 대한 본인 책임은 없다고 말하고 있구요. 부동산에 책임을 묻고자 하는 것 같습니다. 

우리는 이미 본계약금과 권리계약금을 송금한 상태인데, 이도저도 못하고있는 상황입니다. 
여기저 저희가 어떤 조치를 해야할까요??
임대인이 계약파기했으니 2배보상하라. 이런것도아니고 그냥 저희가 송금했던 돈이라도 빨리 회수하고싶습니다.

* 참고로 기존 세입자는 거래가 파기될 상황임을 알고, 또 다른 가게를 계약했다고 하구요. 그 기존세입자는 계약만기 전인데 가게를 내놓은겁니다. 그래서 저희랑도 파기되고, 기존세입자도 나가면 가게가 공실이 되는 상황입니다.

답변부탁드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.


  • ?
    아침 2016.07.25 12:24
    법률사무소 아침입니다.

    1. 본 계약금에 관하여

    계약서에 적혀있지 않더라도 구두계약도 엄연히 계약이므로, 계약 당일 닥트문제가 논의되었음을 근거로 닥트를 추가하고 계약이행을 할 것을 요구하시거나
    계약 파기에 따른 계약금을 돌려달라고 하시면 됩니다.
    그리고 임대인이 계약금도 주지 않고 계약파기만을 주장할 경우에는 법적인 절차를 진행하셔야 합니다.

    2. 권리계약금에 관하여

    계약이 결국 파기될 경우 권리계약금은 본계약 파기의 사유(임대인측 잘못)와 상관없이 우리측 잘못으로 파기되는 것이므로 계약금을 돌려받지 못하실 것으로 보입니다. 이러한 경우 계약금 손해에 대하여 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.
    물론 본계약이 이행되어 영업을 하게 된다면 권리금을 기존세입자에게 다 주시면 되는 것이고, 기존세입자가 다른 가게와 계약한 것은 우리가 공식적으로 계약파기를 통지한 것이 아니므로 자기네가 알아서 처리를 하면 될 것입니다.

    3. 중개업자의 책임

    임대인과 문제가 원만히 해결이 안되거나, 임대인 측의 잘못임을 우리가 잘 입증하기 어려운 경우 중개업자가 제대로 일처리 못한 것을 문제삼아 이 문제에서 발생한 모든 손해를 중개업자에게 청구하실 수 있습니다. 물론 중개업자의 책임임을 우리가 입증해야 하므로, 증거(문자메시지, 녹음)를 충분히 확보하셔야 합니다.

    아무쪼록 모든 문제가 잘 해결되기를 바라며, 더 자세한 상담은 내방하셔서 하시기 바랍니다.

    감사합니다.
    * 이상의 답변내용은 사정의 변경, 구체적인 사례 검토 후 변경될 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.

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