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2015.12.09 14:43

시설권리행사 어떻게 해야 하나요..

조회 수 335 추천 수 0 댓글 1
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저는 A씨가 동생소유의 건물에 임대한 상가에 시설비전액5000만원을 단독투자하고 A씨가 운영을 하며 그 수익금을 분배하기로 하고 투자하였습니다.
계약내용에는 영업부진으로 A씨가 운영을 포기할 시 시설권리는 제가 양도받는 조항을 넣고 투자금 반환요구는 하지않기로 하였습니다.
1년 4개월만에 A씨는 영업을 포기하고 시설권리는 본인이 양도 받았고 그 와중에 A씨가 B 씨를 소개해 주어서 저는 B씨와 시설사용료로 매월 50만원과
6개월후 시설권리금 3천만원을 받기로 하고 구두계약을 하고 이틀후 서류계약을 하기로 하였습니다.
당일에 B씨가 A씨와 점포 임대차계약을 하길래 저는 건물주와 직접 계약해야 한다고 조언했으나 양자가 모두 대리인 조항을 넣으면 문제가 없다고 하면서 계약서를 작성하고 B씨는 A씨의 계좌로 보증금 1천만원을 입금하였습니다.
그런데 다음날 A씨가 보증금 1천만원을 가로채 잠적하고 말았습니다.
이에 B씨는 이 사건에 대하여 연대책임운운하며 저와 구두계약한 월사용료 50만원과 시설권리금 3천만원계약을 파기하겠다고 주장한 상태에서 제 시설을 무단점유
하고 간판과 인테리어를 일부 변경하여 영업을 시작한 상태이며 시설권리를 회수하고 싶으면 자기가 설치한 시설변경비와 갈취당한 보증금 1천만원과 광고홍보비등
모두를 변상하라고 주장하고 있습니다.

1. 시설권리 무단점유와 사용에 대해서 어떻게 대처해야 하나요?

2. 제가 설치한 인테리어의 철거와 집기등에 대한 강제매각하면 문제가 되나요?

3. 건물주는 시설권리권자인 제 동의 없이 제3자와 임대차계약을 해도 법적하자가 없나요?

조언 부탁드립니다.  또한 이 건에 대해서 소제기가 가능과 승소할 수 있는지요..
  • ?
    아침 2015.12.09 14:43
    1. 질문자님께서는 시설권리를 양수받은 자로서 그 시설에 대한 권리를 행사할 수 있습니다.
    B의 주장은 B와 A의 사이의 문제이므로 타당하지가 않으므로 B에게 시설권리금 및 월 사용료를 청구하시면 되며,
    이에 응하지 않을 시에 법적인 절차를 거치시면 됩니다.
    혹시 B와 A가 임대차계약을 할 시에 시설권리에 관한 약정이 따로 있지는 않았는지 확인해보시고,
    질문자님이 혹여 그러한 문항에 도장을 찍어주셨거나 하면 연대책임을 질 수는 있습니다.

    2. 지금 문의하신 내용에 의거해볼 때는 시설 권리를 갖고 계시므로 강제매각이 가능할 것으로 보입니다.

    3. 건물주의 경우에는 임차인과의 관계에서 상가임대차보호법에 의해 권리금을 보호해 줄 의무가 생깁니다.
    그러나 사안에서는 임차인인 A가 시설권리금을 질문자님께 양도한 것이므로 건물주에게는 법적인 문제가 일단 없을 것으로 보입니다.

    4. 소송제기 여부에 대해서는 B에게 약정에 따른 권리금 청구 혹은 B가 무단으로 사용한 것에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보이며,
    승소하기 위해서는 A와 질문자님이 맺은 계약서가 존재해야 하고, B하고는 구두계약이므로 문자, 녹취 등의 자료를 확보하셔야 할 것입니다.
    또한 이같은 상황을 잘 알고 있는 증인들을 확보하는 것도 중요합니다. 그리고 B가 무단으로 사용하고 있는 사진 등도 확보하시면 도움이 될 것입니다.

    자세한 사항은 내방하시어 상담받으시길 권해드리며,
    답변의 내용은 질문 내용을 바탕으로 이루어진 것이며 사실관계가 달라질 경우 결과가 달라질 수 있음을 알려드립니다.

    부디 원만히 해결되시길 바랍니다.

    법률사무소 아침 드림.


    참고로 관련 법규정은 아래와 같습니다.

    <상가건물임대차보호법>

    제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
    ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
    [본조신설 2015.5.13.]

    제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
    1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
    2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
    3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
    4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
    ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
    1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
    2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
    3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
    4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
    ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
    ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
    ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

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