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변호사 최원규

 

1. 안녕하세요. 부동산 전문 최원규 변호사 입니다. 이번 포스팅에서는 신탁 부동산을 임차했다가, 임대인 즉 신탁회사에게 대항할 수 없어, 어쩔수 없이 부동산을 인도해준 의뢰인이, 물건을 중개한 공인중개사를 상대로 손배해상을 청구한 사안에 대해 소개하고자 합니다.

2. 신탁회사의 동의 없이, 신탁회사로 부터 분양대행권한을 위임받은 A회사가 오피스텔에 대한 임대차계약을 의뢰인과 체결하였습니다.

3. A회사는 의뢰인과 임대차계약을 체결한 후에 오피스텔을 B에게 분양하였습니다. 수분양자 B는 임대차계약이 있는 물건을 매수한 것이었기 때문에 수분양자 B와 의뢰인은 기존 임대차계약을 승계받았습니다.

4. 수분양자 B와 의뢰인이 체결한 임대차계약에는 수분양자인 B가 의뢰인이 지급하는 임차 보증금으로 분양잔금을 납부하기로 하면서, 분양잔금이 납부되지 않는 경우 B와 의뢰인 사이에 체결한 임대차계약은 무효로 된다는 특약사항까지 명시하였습니다.

5. 그러나 B는 분양잔금을 납부하지 않았고, 나중에 알고보니 B는 A회사 대표이사의 배우자였습니다. (두명이 짜고 친 극본 일까요?)

6. 의뢰인은 오피스텔에 들어가 거주를 시작하였으나, 신탁회사는 의뢰인에게 "이 건물에서 나가라"는 소송을 제기하였습니다. A가 신탁회사로부터 임대차계약체결에 관해 동의를 받지 않았고, B 또한 분양대금을 지급하지 않았다는 이유였습니다.

7. 의뢰인은 어쩔수 없이 오피스텔에너 나올 수밖에 없었는데요. 이와같은 피해를 입은 사람들 다수는 공인중개사를 상대로 손해 배상을 청구했으나 1심법원에서 전부 패소하였습니다.

8. 2심인 수원고등법원에서는 어떻게 판단하였을까요? 해당 내용을 카드뉴스 형식으로 만들어 보았습니다. 확인해 보시죠.

 

 

 

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이하는 카드뉴스와 같은 내용입니다.

사회자 : 이번 시간은 시냇가에 심은나무 최근 승소한 의미있는 사례를 중심으로 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

최원규 변호사님, 최근 진행하셨던 사건 중에 억울한 임차인이 조금이나마 피해를 배상받은 사건이 있었지요?

최원규변호사 : 네, 그렇습니다. 임차인이 신탁 등기가 되어 있던 부동산을 임차했는데, 신탁회사로부터 결국 임대차계약에 대해 동의를 받지 못한 것으로 인정되어 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받지 못하는 사례가 있었습니다.

사회자 : 임차인 입장에서는 보증금을 전부 날렸다고 볼 수 있는데요. 임차인이 매우 억울하겠어요. 임차인은 당초 누구와 임대차계약을 체결하였나요?

최원규변호사 : 임차인은 신탁회사로부터 분양대행권한을 받은 A회사와 임대차계약을 체결하였는데요. 문제는 이 분양대행권한을 받은 A회사가 분양을 할 수 있는 권한만 신탁회사로부터 위임받았지 임대차계약 체결에 대해서는 권한을 받지 못한 상황이었습니다. 그런데 이 A회사가 신탁회사의 별도 동의 없이 임대차계약을 의뢰인과 체결한 것이지요.

사회자 : 그렇다면 임차인은 보증금을 누구한테 돌려받을 수 있나요?

최원규변호사 : 보증금은 부동산의 소유자가 아닌, 임대차계약을 체결한 임대인에게만 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 원칙적으로 이 사건에서 임차인은 A에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

사회자 : 그러나 이러한 A는 일반적으로 보증금을 돌려줄 자력이 없는 경우가 대다수지요?

최원규변호사 : 네 그렇습니다. A는 무자력이었고 사람이 아닌 회사였기 때문에 결국 의뢰인은 보증금을 하나도 되돌려 받을 수가 없었어요.

사회자 : 그러면 이러한 과정을 중개한 공인중개사에게 그 책임을 물을 수는 없는건가요?

최원규변호사 : 일반적이라면 공인중개사가 임대할 물건을 중개하며, 임대목적물 즉 부동산의 권리관계를 성실, 정확하게 설명해 주어야 할 의무가 있습니다. 따라서 이 사건 같은 경우 소유권자가 신탁회사이며 신탁회사가 동의하지 않은 임대차계약은 나중에 소유권자에게 대항하지 못한다라는 등 공인중개사는 정확히 설명해 주어야 할 이유가 있는 것이지요.

사회자 : 변호사님이 진행한 이번 사건의 경우 공인중개사가 정확히 이러한 사정을 설명해 주었나요?

최원규변호사 : 이번 사건의 경우, 임대인인 A회사가 마치 신탁회사의 동의가 있었던 것처럼 신탁회사의 도장을 가지고 와 임대차계약서에 날인을 하였어요. 즉 신탁회사가 동의한 것처럼 임대차계약서가 꾸며져 있었습니다. 분양대행권한만을 가진 A가 마치 자신이 임대차계약체결권한을 가진 것처럼 하여 임대차계약서를 체결한 것이지요. 공인중개사는 A가 신탁회사 도장도 날인되어있고 하니 이를 믿었던 것 같아요. 그리고 이날 A는 신탁회사 직원에게 전화까지 하여 계약체결해도 되는지 물어보기까지 하는데요.

사회자 : 전화까지 했어요?

최원규변호사 : 네, 그 사람이 진짜 신탁회사 직원인지는 모르지만 아무튼 전화통화까지 하며 임대차계약체결해도 되는지 확인까지 하였습니다. 공인중개사는 그래서 이 물건이 괜찮다라고 생각하여 의뢰인에게 중개를 한 것이지요

사회자 : 그 후에는 어떻게 되었나요?

최원규변호사 : 의뢰인이 얼마 동안 그 집에서 살고 있었는데, 신탁회사에서 이 건물을 자신에게 내어 달라고 소송이 들어왔어요. 신탁회사는 의뢰인이 이 집에서 살 권한이 없고, 자신이 임대차계약을 체결할 권한을 A회사에 부여한 적도 없다는 것이었어요. 신탁회사는 A회사의 대표이사를 고소까지 하였습니다.

사회자 : 신탁회사 입장에서는 권한없는 사람이 자신의 부동산을 임대했으니, 임차인에게 나오라는 것이네요?

최원규변호사 : 그렇습니다.

사회자 : 그래서 어떻게 되었나요?

최원규변호사 : A회사가 우리 의뢰인만 이런 형식으로 임대차계약을 체결한 것이 아니고, 다른 임차인들에게도 이런 형식으로 임대차계약을 체결했었어요. 비슷한 피해자들이 꾀 있었고 이러한 내용들이 언론사에 제보되어 언론에 나오고도 있었지요. 그래서 의뢰인은 A가 임대차계약을 체결할 권한이 없다는 것을 알게되었고, 어쩔 수 없이 건물에서 나오게 되었습니다.

사회자 : 공인중개사는 책임이 없나요? 아까 이야기 해 주신 바에 따르면 공인중개사가 성실 정확하게 물건에 대해 설명해야 할 의무가 있는 것이잖아요?

최원규 변호사 : 네 원칙적으로는 그렇습니다. 공인중개사는 임대인에게 임대차계약을 체결할 적법한 권한이 있는지에 관해 확인해야 하고, 이러한 사정을 임차인에게 설명해 줘야하는데, 이 부분이 잘못되었지요. 따라서 공인중개사가 성실 정확하게 설명의무를 다하지 않았으므로 원칙적으로 공인중개사는 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다.

사회자 : 원칙적으로라는 말이 걸리는데요. 그래서 실제 소송을 진행하셔서 공인중개사로부터 배상을 받으셨나요?

최원규변호사 : 아 그게, 1심에서는 공인중개사의 책임이 인정되지 않았습니다.

사회자 : 공인중개사를 대상으로 소송을 제기했는데 법원이 공인중개사의 배상의무를 인정하지 않은 것인가요?

최원규변호사 : 네 1심 재판부는 그렇게 결론을 내렸습니다.

사회자 : 선뜻 이해가 되지 않는데요 그 이유가 뭘까요?

최원규변호사 : 문제는 이 A회사가 임대차계약을 체결한 이후, 수분양자인 B씨를 내세워 B씨와 의뢰인사이에 임대차계약을 체결하게 했다는 점에 있습니다. 아까 설명을 못 드린 부분이 있는데요. 의뢰인과 A회사가 임대차계약을 체결한 후, A회사는 이 물건이 신탁회사 소유였다가 분양이 되었다며 분양자와 의뢰인 사이에 임대차계약을 다시 체결하자고 연락해 왔습니다. 즉 이 물건을 분양받은 사람이 나타났으니 분양받은 사람하고 임대차계약을 다시 체결해야 한다고 한 것인데요.

사회자 : 신축아파트의 경우 수분양자와 임대차계약을 체결하는 것과 유사하군요.

최원규 : 네 그렇습니다. 아직 목적물의 소유권자는 아니지만 분양대금을 완납하면 소유권자가 될 사람이기에, 수분양자와 임대차계약을 체결하는 것이죠. 흔히 신축아파트에서 분양잔금을 치루기 위해 임대차계약을 체결하는 것과 유사합니다.

사회자 : 그런데 이게 왜 문제가 된거죠?

최원규변호사 : 공인중개사와 A회사는 분양받은 사람이라고 B를 소개해줬고, B는 분양계약서도 가지고 있었고 신탁회사에 분양대금으로 계약금도 납부한 상황이었어요. 그래서 의뢰인은 기존계약을 승계하는 새로운 2차 임대차계약을 B와 체결하였습니다. 이 계약에서 B는 받은 임차보증금으로 분양잔금을 치루기로하였구요. 분양잔금을 치르지 않으면 2차 임대차계약이 무효로 된다는 특약도 하였습니다.

사회자 : 일반적인 계약인 것처럼 보이는데 뭐가 문제된 것이지요?

최원규변호사 : 그런데 B는 임차보증금을 받고도 분양 잔금을 치르지 않았어요. 그래서 결국 신탁회사와 B사이의 분양계약은 해제되었고, 임차인은 권한이 없어진 것이지요. 1심재판부는 이점을 중점으로 두었습니다. 결국 분양받은 B가 분양 잔금을 납부하지 않았기 때문에 임차인이 권리가 없어진 것이고, B가 소유자가 아니라는 점과 분양잔금이 납부되지 않으면 계약이 무효로 된다는 점에 대해서 공인중개사는 설명하고 약정에 명시하지도 않았느냐. 그래서 공인중개사는 책임없는 것이 아니냐 이렇게 본 것이지요.

사회자 : 아, B가 분양대금을 납부하면 임차인이 권리를 취득할 수 있는데 결국 B가 분양대금을 납부하지 않았으니, B가 책임져야 할 문제이지, 공인중개사에게 그 책임을 물을 수 없다고 본 것이군요.

최원규변호사 : 네 그렇습니다.

사회자 : 그런데 어떻게 2심에서는 뒤집으신 거에요?

최원규변호사 : 일반적인 분양계약이 있었고, B와 임차인이 계약을 체결하였는데 B가 분양대금을 납부하지 않았다면, 임차인은 공인중개사에게 과실책임을 묻기 어렵습니다. 게다가 책임을 B가 진다고까지 명시하였다면 과실이 있다고 보기 어렵죠. 저희는 B와의 계약이 아닌 A와의 계약에 중점을 두었습니다.

사회자 : 처음 분양대행권한만 받은 A와의 계약 말인가요?

최원규변호사 : 네 그렇습니다. A와의 계약이 전제가 되어, B와의 계약이 체결되었으니 A와의 계약과정에서 문제가 있다면 공인중개사의 책임을 물을 수 있다고 주장한 것이지요

사회자 : 이러한 점을 고등법원에서 인정해 주었나요?

최원규변호사 : 네, A와의 계약과 B와의 계약 사이에 인과관계가 인정된다고 보았고, A와의 계약체결과정에서 공인중개사의 과실이 있었던 이상 공인중개사의 손해배상 책임을 인정한 것이지요

사회자 : 1심판결을 뒤집은 것이네요. 그래서 공인중개사는 얼마의 손해를 배상하라고 하였나요?

최원규변호사 : 약 6,000만 원이상되는 금액이 인정되었습니다.

사회자 : 와~비교적 큰 금액이네요.

최원규변호사 : 네 의뢰인이 조금이나마 손해를 배상받게 되어 다행이었습니다.

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공인중개사에 대한 손해배상소송에 대하여

궁금하시거나 도움이 필요하시면

부동산 전문 최원규 변호사에게 연락주세요

(042-483-0903)

 

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